购买外单位集资房，集资房开发单位将房屋出售给他人，购
房者是否可以要求集资房开发单位承担双倍赔偿的经济责
任？
［案情简介］
被告武汉市城惠外贸实业有限公司建设的集资房清苑住宅小区因
环境优美，房价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象。原告刘慧新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
２１２
娜在熟人的介绍下，与被告外贸实业公司签订了一份房屋买卖合同，该
合同约定，被告外贸实业公司开发的清苑住宅小区清岚阁第二层 ２１０
室卖给原告刘慧娜，该单元面积 １７０ 平方米，单价 １８００ 元 ／平方米，总房
价款 ３０． ６ 万元。签订该合同当天，原告刘慧娜即向被告外贸实业公司
交纳定金 ２ 万元和购房款 ３ 万元整。当原告刘慧娜筹集到了全部的购
房款，按合同约定的时间向外贸实业公司交纳购房款时，外贸实业公司
告知原告刘慧娜房子已卖给了其他人，若要购买本单位的房子，本单位
职工李某购买的集资房可以转让给她，但每套要加 １ 万元，否则外贸实
业公司愿意退还原告刘慧娜已交纳的 ５ 万元。
原告刘慧娜闻讯很气愤，起诉到法院，以被告外贸实业公司欺诈为
由，要求被告外贸实业公司双倍赔偿自己的定金和预付购房款共 １０
万元。
［法院判决］
武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告刘慧娜与被告外贸实业
公司之间签订的协议无效，违反法律的强制性规定，应属无效协议，不
应受到法律的保护。故原告刘慧娜要求被告承担双倍赔偿定金和预付
购房款共 １０ 万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但原告交纳的

据此，法院判决被告向原告返还已交纳的定金和购房款合计 ５
万元。
［争议焦点］
购买外单位集资房，集资房开发单位将房屋出售给他人，购房者是
否可以要求集资房开发单位承担双倍赔偿的经济责任？
［律师点评］
本案争议的焦点问题是，原告刘慧娜与被告外贸实业公司签订的
集资房买卖合同是否有效的问题，以及原告要求被告承担双倍赔偿的
诉讼请求是否符合法律的规定？第二部分
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案例现场
２１３
首先，在本案中，原告刘慧娜与被告外贸实业公司签订的协议
无效。
根据我国《合同法》的有关规定，有效合同包括主体合格、双方当事
人意思表示一致、内容不违法，并且符合法律、法规的形式要件。就本
案而言，原告刘慧娜与外贸实业公司签订的协议无效，主要原因有两
点：一是主体不合格。根据《城市房地产经营管理条例》的有关规定，经
营房地产必须取得房地产开发资格。而依我国有关经济适用住房建设
制度，集资房属于经济适用住房的范围，是企事业单位为了解决内部职
工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设，按成本价出售给内
部职工的房屋，不能在市场上自由流通。在本案中，被告外贸实业公司
不具备房地产开发资质。其次，合同内容违法。本案中合同的标的物
是集资房。而按照我国对集资建房的有关规定，该外贸实业公司既不
具备房地产开发资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售
房行为是违反法律的禁止性规定的。另外，就本案而言，原告刘慧娜即
使接受了外贸实业公司的建议擅自转买李某的集资房也还是无效的。
其次，本案不适用双倍赔偿的原则。
按照我国《合同法》第 ５８ 条的规定，合同无效或者被撤销后，因该
合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当
折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有
过错的，应当各自承担相应的责任。对于无效合同，自始就不产生法律
效力。换句话说，既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效
的，当然也就不能双倍返还了。
另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干
问题的解释》第 １ 条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地
产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有
权于买受人，买受人支付价款的合同。对集资房、房改房、经济适用房
等买卖纠纷不适用。而从本案来看，原告刘慧娜购买的清苑住宅小区
是集资房，而集资房不属于该司法解释的调整对象，因此，即便该公司
把房屋又卖给了第三人，原告刘慧娜也不能按照最高人民法院的该司
法解释要求双倍赔偿。新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
２１４
再次提醒购房者，在现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进
行房地产开发，这类房屋又违规进入市场，严重地扰乱了房地产交易秩
序。同时，该类房屋的交易亦不能受到法律的保护，故购房者在购买此
类房屋时，一定要谨慎，最好不要购买不符合上市条件的集资房，否则
很容易将自己陷入纠纷之中。第二部分
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案例现场
２１５
三、二手房买卖纠纷案例精析
１ 当事人就同一套房屋约定两种不同价格，应当如何认定此类
合同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如
何处理？
［案情简介］
原告张京华在上海市奉贤区北京路有一套商品房。因被告张丰毅
欲购房，经人介绍原告张京华与被告张丰毅达成购房意向，当时双方为
规避国家税费，原、被告口头约定，被告应支付原告购房款 ３３ ５ 万元。
但在正式合同中约定 ２５ ５ 万元以规避税费。双方达成共识后，２００６ 年
３ 月 １２ 日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，原告张京华将
其所有的房屋产权转让给被告张丰毅，转让价为 ２５ ５ 万元，原告张京
华应于同年 ６ 月 ３０ 日腾出该房并通知被告张丰毅进行验收交接；未尽
事宜，双方可以签订补充条款，双方之约定应以补签协议为准。购房合
同签订后双方未另签协议。２００６ 年 ８ 月 ２０ 日，被告张丰毅取得该房屋
房地产权证。
购房合同签订后，被告张丰毅分三次共支付给原告张京华购房款
２７ ５ 万元，并于 ２００７ 年 ２ 月 １２ 日与中国建设银行上海奉贤区支行签
订了《个人住房公积金借款合同》及《个人住房抵押合同》，向银行贷款
９ ７ 万元，期限为 １０ 年，同时将房屋作为抵押物担保还款。截至 ２００７
年 １０ 月底，被告张丰毅共归还贷款本金 １０ ８７７． ３１ 元，利息 ６２８４． ３６
元，尚欠贷款本金 ８６ １２２． ６９ 元。
事后，被告张丰毅不再向原告支付购房款，由此形成纠纷。
原告张京华认为，２００６ 年 ３ 月 １２ 日，其与被告张丰毅签订《上海市
房地产买卖合同》，约定其将自己所有的房屋转让给被告张丰毅，转让
价为 ２５ ５ 万元，其应于同年 ６ 月 ３０ 日腾出该房并通知被告张丰毅进行新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
２１６
验收交接。在补充条款中，双方约定另签协议为准，之后双方未另签协
议。同年 ３ 月，被告张丰毅取得该房产权证。但在上述合同之外，本人
曾与被告达成口头协议，约定房屋价款为 ３３ ５ 万元，为规避国家税费
在正式合同中注明该房价款为 ２５ ５ 万元。可见，双方商定的房价款应
为 ３３ ５ 万元。现被告张丰毅在签订买卖合同后否认房价款为 ３３ ５ 万
元的事实，而且至今尚欠房款 ６ 万元，严重侵犯了自己的合法权益。
双方经多次协商未果，原告张京华诉至法院，请求法院判令撤销其
与被告张丰毅之间的房屋买卖合同。
被告张丰毅认为，其与原告张京华签订的房屋买卖合同系双方真
实的意思表示，虽在合同附件中写明以双方另签协议为准，但实际上双
方未另签协议，故应以合同约定的内容为准，即合同约定的房价款应为
２５ ５ 万元，因此，请求法院驳回原告张京华的诉讼请求。
第三人中国建设银行上海奉贤区支行称，依照公积金抵押贷款合
同，被告张丰毅向建行支行贷得公积金 ９ ７ 万元。如撤销被告张丰毅
与原告张京华签订的房屋买卖合同，亦请求终止银行与被告张丰毅之
间的借款合同及抵押合同，判令被告张丰毅提前结清房款。
［法院判决］
上海市奉贤区人民法院经审理认为，原告张京华与被告张丰毅在
订立房地产买卖合同时，被告张丰毅明知逃税将造成国家税款流失而
隐瞒真实房屋价格，原告张京华应知被告张丰毅逃税会损害国家利益
而与被告张丰毅签订上述合同，系双方恶意串通损害国家利益，故双方
签订的房屋买卖合同无效。对无效合同取得的财产应予返还，造成的
损失应予赔偿。被告张丰毅应将房屋返还给原告张京华，原告张京华
应返还被告张丰毅定金及房款 ２７ ５ 万元并赔偿被告张丰毅的利息损
失。中国建设银行上海奉贤区支行基于与被告张丰毅的借款合同主张
权利，要求终止公积金借款合同和抵押合同，由被告张丰毅提前结清公
积金贷款余额，符合法律规定。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第 ５２ 条第 ２ 项、第
５８ 条之规定，判决如下：第二部分
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案例现场
２１７
一、原告张京华与被告张丰毅签订的《上海市房地产买卖合同》无
效；
二、系争房屋产权归原告张京华所有；
三、原告张京华应于本判决生效之日起 １０ 日内，返还被告张丰毅
定金 ２ 万元、房款 ２５ ５ 万元；
四、原告张京华于本判决生效之日起 １０ 日内，以中国人民银行同
期存款利率支付被告张丰毅购房款 ２７ ５ 万元的利息损失；
五、被告张丰毅与中国建设银行上海奉贤区支行签订的《个人住房
公积金借款合同》终止履行；
六、被告张丰毅于本判决生效之日起 １０ 日内，一次性归还中国建
设银行上海奉贤区支行至 ２００７ 年 １０ 月底止的公积金贷款余额
８６ １２２ ６９ 元，之后《个人住房抵押合同》终止履行。
被告张丰毅不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民
法院提起上诉，其上诉称，其与被上诉人张京华之间房屋买卖合同约定
的价格为 ２５ ５ 万元，从未提出 ３３ ５ 万元交易价格，也不存在双方恶意
串通，损害国家利益的事实。现上诉人张丰毅已经按照合同约定的交
易价格缴纳了税款，税务机关也出具了完税证明。同时，被上诉人张京
华在原审时的诉讼请求为撤销房屋买卖合同，而原审法院判决超出了
诉请范围。被上诉人张京华的撤销之诉，根据合同法的规定因撤销权
已消失，故不应得到法律支持。遂请求二审法院撤销原判，驳回被上诉
人张京华原审时的诉讼请求。
被上诉人张京华辩称，原审法院认定房价为 ３３ ５ 万元是正确的。
如果房价是 ２５ ５ 万元，上诉人张丰毅无须支付 ２７ ５ 万元。房屋买卖合
同所写的房价是虚假的，原审法院判决正确，请求予以维持。
二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院经审理认为，依据被上诉人张京华提供的证据及当事人
的质证意见，应认定被上诉人张京华与上诉人张丰毅就系争房屋达成
的交易价为 ３３ ５ 万元。上诉人张丰毅对其已支付的价款超出买卖合
同约定的价款未能提供合理解释。被上诉人张京华作为系争房屋所有
权人与上诉人张丰毅签订房地产买卖合同，应是双方真实的意思表示。新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
２１８
合同本身未违反法律法规的强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害
国家利益。在合同签订过程中双方将合同价款写为 ２５ ５ 万元，上诉人
张丰毅并据此缴纳税款。考虑到合同中对房屋附有装潢、设施设备作
了约定，并且在被上诉人张京华提供的估价报告及上诉人张丰毅书写
的字条中均考虑了装修因素，故合同约定的 ２５ ５ 万元应是房屋转让价
的一部分。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交
价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关
可参照市场价格进行核定。鉴于目前税务机关已为上诉人张丰毅开具
完税证明，对被上诉人张京华与上诉人张丰毅实际转让价与合同约定
价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。原审法院认
定双方恶意串通，损害国家利益缺乏依据。被上诉人张京华与上诉人
张丰毅所签订的房屋买卖合同合法有效。根据法律规定，因重大误解
或显失公平而签订合同的，撤销权应自知道或应当知道撤销事由之日
起 １ 年内行使。鉴于本案纠纷并不属于重大误解或显失公平，且被上
诉人张京华起诉时距其与上诉人张丰毅签订房屋买卖合同已超过 １
年，故对被上诉人张京华要求撤销合同的诉讼请求不予支持。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 １５３ 条第 １
款第 ２ 项，《中华人民共和国合同法》第 ５４、５５ 条之规定，判决如下：
一、撤销原判；
二、对被上诉人张京华要求撤销其与上诉人张丰毅所签订的房屋
买卖合同的诉讼请求不予支持。
［争议焦点］
当事人就同一套房屋约定两种不同的价格，应当如何认定此类合
同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如何处理？
［律师点评］
本案系一起在二手房交易过程中因当事人对房价数额产生争议而
涉讼的案件，争议焦点在于当事人就同一套房屋约定两种不同的价格
（俗称的“阴阳合同”），应如何认定此类合同效力及对于漏缴税费的第二部分
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案例现场
２１９
处理。
（１）“阴阳合同”的效力认定
所谓“阴阳合同”，是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式，
一份对外，一份对内，其中对外合同的价格或其他条件并不是双方的真
实意思，而是用于交纳税款或出于其他目的；对内合同可以是一份也可
能是数份，可以是书面，也可能是口头，其内容反映了双方的真实意思。
在本案中，被告张丰毅与原告张京华签订的房地产买卖合同，就房屋转
让达成协议，协议上约定的房屋价款为 ２５ ５ 万元，而同时又另行约定
房屋实际转让价为 ３３ ５ 万元。这种情况在目前的二手房交易活动中
时有发生，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价
格的合同办理手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避缴
纳部分税收。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的
同时，也预示着风险，因而引发纠纷的现象屡见不鲜。类似合同还有如
租赁房屋时，承租人与出租人签订两份租金不同的合同，一份合同交给
单位以取得“房贴”，另一份为实际履行的租赁合同，承租人据此取得
差价。
在本案中，原审法院审理认为，双方恶意串通隐瞒真实房屋的交易
价格造成国家税款的流失，损害国家利益，认定双方买卖合同无效。由
于双方确定的房屋买卖价款是由房价与装修设备价两部分组成，即系
争房屋的成交价 ３３ ５ 万元中还有装潢、设备费用，因此认定房价 ２５ ５
万元、装修设备款 ８ 万元是符合实际情况的。然而双方办理契税时仅
以房价款 ２５ ５ 万元为基数申报，存有瑕疵，这也为双方日后的纠纷留
下了隐患。现被告张丰毅不愿支付余下的钱款，而随着时间的延续，房
地产价格的飙升，如果仅因为双方合同中存在隐瞒价格一节而认定房
屋买卖合同无效，双方返还，无疑将市场的涨跌风险全部加于买方。纵
观房地产市场的实际情况，认定合同无效不利于保护交易稳定，也有悖
于民法契约至上的基本精神。在认定合同有效的同时，对于双方逃税
的情况，可由税务部门进行处理。二审法院判决合同有效具有法理基
础，保护了交易的稳定，具有比较良好的社会效果。新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
２２０
（２）本案合同不符合行使撤销权的实体要件
在本案中，原告张京华起诉要求撤销其与被告张丰毅之间的房屋
买卖合同。根据《合同法》第 ５４ 条规定，当事人一方有权请求人民法院
或者仲裁机构变更或者撤销的合同的理由系基于重大误解或显失公平
等，本案并不符合上述情形。
首先，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法
律后果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益
受到较大损失或达不到误解者订立合同的目的。主要适用于一方当事
人对合同性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格产生误解等情形。
判断合同的订立是否属于重大误解，应具备以下要件：①误解一般是因
为受害方当事人自己的过失产生；②必须是对合同内容构成重大的误
解；③这类合同要能直接影响当事人应享有的权利和承担的义务，合同
一旦履行就会使误解方的利益受到损害；④重大误解与合同的订立或
者合同条件存在因果关系。从本案双方签订的房屋买卖合同分析，双
方都清楚买卖合同标的物是位于某处带装修的房屋，转让价为 ３３ ５ 万
元，双方意思表示明确，原告张京华未能证明其产生了重大误解，因此
本案并非因重大误解订立的合同。
其次，所谓显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况
下订立的合同，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。
如标的物的价值和价款过于悬殊、风险承担明显不合理的合同，都可称
为显失公平合同。显失公平具有以下构成要件：①客观上当事人之间
利益不平衡；②一方当事人故意利用其他优势或另一方当事人的草率
等订立合同。能否认定本案属显失公平的关键在于房屋的约定转让价
与实际价值是否过于悬殊，影响了当事人的利益平衡。原告张京华虽
认为合同约定的房价低于实际房价，但考虑到合同中对房屋附有装潢、
设施设备作了约定，且在原告张京华提供的估价报告及被告张丰毅书
写的字条中均考虑了装修因素。故应认定合同约定的 ２５ ５ 万元是房
屋转让价的一部分，双方利益并不存在明显的不平衡。而且原告张京
华亦不能证明被告张丰毅存在故意利用自身优势交易的情形，故本案
不属于显失公平的情形。第二部分
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案例现场
２２１
综上分析可以认定，本案中当事人订立的房屋买卖合同是双方真
实的意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串
通故意损害国家利益，符合合同的生效要件。因此为有效合同，原告张
京华行使撤销权不符合实体要件。需要注意的是，撤销权应当在自知
道或者应当知道撤销事由的 １ 年内行使，这 １ 年的时间是除斥期间，即
法律规定某种权利的存续期间。期间届满后权利归于消灭。除斥期间
不能中止、中断或延长。结合本案分析，即使原告张京华的主张符合行
使撤销权的实体要件，但程序上因其在 １ 年的期限内未行使撤销权，亦
失去了撤销合同的权利。