建设用地使用权具有以下的特征：
（1） 建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以
土地为限；而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所
有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体
所有的农村土地。《物权法》第 151 条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土
地管理法等法律规定办理。”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村
民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于《物权法》第 12 章所规定的建设用地使用权。
（2） 建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。这里的建筑物或其他
构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窖，建设
用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。
（3） 建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或
其他构筑物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。因此，上述建筑物或其他构筑
物的有无与建设用地使用权的存续无关。也就是说，有了地上的建筑物或其他构筑物后，固
然可以设定建设用地使用权；没有地上建筑物或其他构筑物的存在，也无妨于建设用地使用
权的设立；即使地上建筑物或其他构筑物灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权
人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利。
由于人类文明的进步、科学与建筑技术的发展，土地的利用已不再限于地面，而是向空
中和地下扩展，由平面而趋向立体化。在这种情况下，理论上有主张采纳空间权制度，以促
进并规范对空间的有效利用。所谓空间权或称空间利用权，是指对地上或者地下空间依法进行利用，并排除他人干涉的权利。但是，在建设用地使用权制度中，建设用地使用权人对于
土地的利用，并不以地面为限，而包括土地上下之空间。因而土地所有人亦可依据建设用地
使用权制度，就地面上下空间的一定范围为他人设定建设用地使用权。建设用地使用权人也
可以在自己的建设用地使用权之上设定次建设用地使用权。所以，建设用地使用权制度应当
能够满足土地的立体化与多层次利用的需要。我国物权法规定，建设用地使用权可以在土地
的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。