［案情简介］
２００６ 年 ８ 月 １２ 日，原告童璐妮因出国留学，遂将其位于北京市海
淀区西三环路 １２７ 号“花园公寓”１４ 号楼 １６０８ 号房屋，以及北京市海淀
区增光路 １５０ 号的 ３ 间平房交给被告张继军居住、管理。２００６ 年 １２ 月
１６ 日，被告张继军因做生意急需资金周转，在未取得原告童璐妮同意的
情况下，欲将原告童璐妮拥有的 ３ 间平房对外出卖。
北京天籁文化公司的职工李学明因结婚急需购买房屋，２００７ 年 ８
月 １３ 日得知张继军要出卖房屋，便请中间人与张继军协商买房。８ 月
１７ 日张继军和李学明达成购房协议后即签订书面房屋买卖合同。该合
同约定，张继军将其所有的 ３ 间平房以 ２ 万元的价格卖给李学明，李学
明先交 １ ４ 万元给张继军后即可居住，余款 ６０００ 元在 ２ 个月内付清。
２００７ 年 ８ 月 ２５ 日，李学明按合同之约定将 １ ４ 万元交给张继军，９
月 ２ 日张继军将房屋交给李学明居住使用。２００７ 年 １２ 月 ８ 日，童璐妮
从海外来电，告知张继军，年底会从国外回来，并打算和一外国女孩回
国结婚，要用三间平房，请张继军帮忙打扫和整理这三间平房。被告张
继军见事情马上就要败露，便向原告李学明称自己卖房没有事先考虑
好为由，要求与原告李学明解除房屋买卖合同，请原告李学明尽快
搬出。新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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原告李学明认为，自己已按合同的约定履行了义务，并将购房款
１ ４ 万元交给了张继军，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋
应当归自己所有，自己没有义务搬出。如果有义务，那便是按合同的约
定在规定的时间内将剩余的 ６０００ 元交给被告张继军就行了。
后因双方意见分歧很大，无法达成一致。被告张继军怕童璐妮知
道自己的行为，便多次找到原告李学明，要求其搬出。原告李学明无奈
于 ２００７ 年 ２ 月 ７ 日，以房屋买卖合同有效且自己已经搬进居住，房屋应
当归自己所有为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋
买卖关系有效，依法维护自己的合法权益。
［法院判决］
北京市海淀区人民法院经审理认为，被告张继军对三间平房不具
有所有权，因此被告张继军没有权利处分这三间平房。而且在本案中，
被告张继军处分的这三间平房也没有得到房主童璐妮的同意和授权。
因此，被告张继军处分三间平房的行为是无效的，即被告张继军和原告
李学明之间签订的房屋买卖合同是无效的。被告张继军应当返还原告
李学明购房款。根据《民法通则》第 ５８ 条第 ２ 款之规定，判决如下：
一、原、被告签订的房屋买卖合同无效；
二、原告李学明应当返还所购买的房屋，被告张继军应当返还原告
李学明 １ ４ 万元的房屋价款；
三、被告张继军应当补偿原告李学明的经济损失 １ ４ 万元的银行
利息 ６９２． ３４ 元。
［争议焦点］
１． 无处分权人同他人签订的房屋买卖合同是否受到法律的保护？