（1）物流园区范围划定。物流园区的范围是指物流园区能够影响到的周边区域大小，是77
第二部分 商业地产业态分类
以物流园区建设地为圆点，以规划距离为半径所画的圆。这个区域内的部分或者是全部物品
会进入物流园区进行物流作业。
（2）货运状况调查。对范围内的货运情况进行调查，收集范围内货运物品名称、物品类
型、物品运输的起止点以及货运量大小和物品流向。在一个辐射区域内，物品流向有流入区
域和流出区域两种流向类型。
（3）范围分区测算。物流园区对周边地区货运量的吸引力随距离递运减小，即离圆点中
心近的地方吸引力大，和物流园区关系紧密，大部分物品都会被吸引进入物流园区内，离圆
点中心远的区域吸引力小，和物流园区的关系就越小，物流园区能够吸引到的货运量所占的
比例也小。所以对货运量进行调查以后，不能直接使用，应根据距离的远近进行分配。
（4）进入物流园区仓库货运量计算。由于存在吸引力随距离递远减小的原则，所以要去
掉一部分物流园区无法吸引到的货运量，得到的是物流园区能够吸引到的货运量。在物流园
区能够吸引到的货运量中要考虑物品的流向。
（5）辐射区交易状况调查。在划定范围之后，除了对货运量情况进行调查分析外，还需
要对辐射区内进入物流园区的货物交易状况进行调查，需要获得的数据是可能在园区内进行
交易的销售者数量、交易的货物品种、交易的货物规格、交易的频率等。
（6）物流园区面积确定。在当前我国物流园区规模缺乏历史经验的情况下，使用分区面
积相加的方法更为合适。将物流园区分为仓储区、流通加工区、绿化带、交通道路、生活服
务区、办公区、交易区、停车场和发展预留地等几个区域。