工业园区项目盈利模式一般有如下几种。
（1）土地收益。园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的
价值。但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准
出让土地。为了实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地。这对邻近
城镇的园区是适合的。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。
（2）商业地产开发。商业地产开发类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或
出租，也包括配套的生活商办用房开发。虽然周期较长，投资规模大，但收益稳定。珠三角
等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
（3）入园企业经营税收。政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签
订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了税收返还。但入园企业税收如何返还给民营或外资
的园区开发企业，这个问题可以研究一下。
（4）园区运营管理。工业园区运营管理包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培
训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
（5）自投项目经营收益。有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、
管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺
运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策。在自投项目成功的同时也带动了配套企业
落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及中国香港的三和国际集团在昆山投资的生态
工业园。