购房者申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，
在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方
式购买商品房。开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问
题。但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的
按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银
行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付
款项的返还问题。有的开发商认为，依据 ２００３ 年《最高人民法院关于
审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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《解释》）第 ２３ 条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式
付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房
买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致
商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应
当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第 ４ 条规定：
“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品
房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，
应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，
导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据
此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购
房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时
所交纳的定金不应返还。面对这种情况，购房人往往有苦难言。那么，
开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？
我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签
订认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是
两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。认购书中
的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商品房买卖合同
的义务，正式买卖合同一旦签订，认购书自然终止，其中的定金也完成
了它的担保使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金应当
返还，或者占有改定，不直接返还购房者，而抵作购房者的房价款。在
新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，则不存在
任何定金担保。上述开发商的抗辩是将认购合同的定金当然视为另一
合同（正式的商品房买卖合同）的担保定金，是没有任何法律依据的。
在正式的商品房买卖合同中，原认购书中的定金已不再具有定金性质，
仅作为商品房购房价款的一部分。因此，合同解除后，应作为已付购房
款一并返还。其次，《解释》第 ２３ 条中所言“定金”与第 ４ 条所言“定
金”非同一定金。前者所指定金，是指在签订正式商品房买卖合同时，
当事人双方另行书面约定的担保正式商品房买卖合同履行的定金，非
后者所言认购书中担保认购关系双方继续履行诚信洽谈义务的定金，第一部分
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实务问答
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两者不能混为一谈。
综上所述，正式商品房买卖合同签订后，除当事人双方再行书面约
定，已不存在任何定金，原认购书中定金仅存有价款的性质抵作购房
款。在正式商品房买卖合同因按揭不能解除时，返还购房者的价款应
包括由原认购书定金转化而来的这部分价款，而不得依归责于购房者
的事由解除买卖合同为理由而扣留这部分价款作为定金惩罚。