［律师点评］
一、无处分权人与他人签订的房屋买卖合同是无效的合同，其行为
不能受到法律的保护。第二部分
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本案属于无处分权人处分他人财产的行为。根据我国《合同法》第
５１ 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权
人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里所指的处分他人
财产，是指财产的买卖、赠与、转让、设定抵押等。以处分他人财产为内
容而订立的合同，处分财产的一方当事人在订立合同时就应当对该项
财产享有合法处分权，或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的
合法授权，否则，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同因侵犯
他人的利益而无效。
在本案中，被告张继军对这三间平房没有所有权，因此对这三间平
房也没有合法的处分权。被告张继军和原告李学明在签订房屋买卖合
同时，被告张继军既没有取得房屋的处分权，也没有获得房主童璐妮的
同意和授权。签订合同后更没有得到童璐妮的追认。因此，被告张继
军在签订房屋买卖合同时，已经侵犯了房主童璐妮的合法权益。
综上所述，被告张继军在没有处分权的情况下，和原告李学明签订
的房屋买卖合同是无效的。因此，其处分他人房屋的行为，是不能受到
法律保护的。
二、在本案中，李学明应返还张继军所有的房屋，张继军也应返还
李学明的 １ ４ 万元的价款，张继军还应当补偿李学明的经济损失 １ ４ 万
元的银行利息。
房屋买卖合同被确认无效后，必然产生一定的法律后果，应当依法
予以适当处理。我国《民法通则》第 ５８ 条第 ２ 款规定：“无效的民事行
为，从行为开始起就没有法律约束力。”因此，房屋买卖合同被确认无效
后，自始就没有法律约束力，但这并不意味着无效房屋买卖合同不发生
任何法律后果。
对无效房屋买卖行为，有两个方面的问题需要处理：一是无效房屋
买卖合同所造成的财产后果；另一个是无效买卖的违法行为。无效房
屋买卖合同的无效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，对无
效房屋买卖合同的处理方式也不尽相同。
我国《民法通则》第 ６１ 条第 １ 款规定：“民事行为被确为无效或者
被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有新版法律直通车
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过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自
承担相应的责任。”同条第 ２ 款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损
害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收
归国家、集体所有或者返还第三人。”
根据上述之规定，对无效房屋买卖所引起的财产后果，按不同情
况，处理方式有三种，即“返还”、“赔偿”、“追缴”。
（１）返还原房屋：如果一项房屋买卖被确认无效，那么当事人依据
该行为所取得的房屋应返还给对方。由于房屋买卖行为被确认无效，
依据该行为取得的房屋也就失去了合法依据。房屋所有人对已交付对
方居住或使用的房屋享有返还请求权，房屋买受人有返还该房屋的义
务。当然，如果房屋买卖双方当事人并未实际交付房屋，那也就不存在
返还房屋的问题。
如果原房屋已灭失不能返还时，可以适用赔偿损失的方法。
（２）赔偿损失：房屋买卖被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对
方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房
屋买卖行为无效的原因在于一方当事人有过错的，有过错的一方当事
人，应当向对方当事人赔偿因其过错而遭受的经济损失。房屋买卖行
为因双方的过错而无效的，应当各自承担相应的责任，即依据各自过错
的大小，致害的多少，而承担其应负的责任。
（３）追缴财产：房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第
三人的利益的；或者私买私卖私有房屋，转手倒卖牟取暴利的；或者伪
造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当
事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则
故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非
故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。
实践中，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第
三人的利益。这主要有两种情况：
一是共有人擅自出卖共有房屋。最高人民法院《关于贯彻执行〈中
华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 ８９ 条规定：“共同
共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关第二部分
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系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三
人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有
人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共
有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”是指第三人在
主观上没有过错，即对部分共有人擅自出卖共有房屋之事实不知情；
“有偿”是指第三人在客观上支付的买房价款是比较公平合理的。在实
践中，保护善意、有偿买房的第三人的合法利益时，可以作如下处理：第
三人（买方）是善意、有偿取得该共有房屋，过错完全在卖方，而且买方
已交付全部或者大部分房款，并已实际占有、使用、管理了该房屋，又无
其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平，故可认定买卖关系有
效。对因此而给其他共有人造成的损失，由擅自出卖共有房屋的人赔
偿。
二是无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此，除了宣布
房屋买卖合同无效外，一般情况下，买受人都应当返还原房屋。但同时
具备以下两个条件时，可以不返还原房屋：（１）被出卖的房屋属于无主
房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领；（２）买受人必须是善意取得，
即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非
法的房屋买卖原则上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存
在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有
人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋；出卖人还应向买
受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是
恶意取得（买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买），所有人既可以
向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，而且房屋价金应没
收归国家所有，买受人不得要求返还，同时还可以对出卖人处以罚款。
若所有人不存在，出卖人所得的价金，应由房屋管理部门收归国有。
综上所述，在本案中，被告张继军与原告李学明签订的房屋买卖合
同，因民事行为违反法律规定而无效。根据我国《民法通则》第 ６１ 条第
１ 款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得
的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此
所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案新版法律直通车
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中，原、被告双方对造成房屋买卖合同的无效都有一定的责任，应各自
承担相应的责任。即原告李学明应返还被告张继军无处分权的房屋，
张继军也应返还李学明已支付房款 １ ４ 万元，同时，张继军还应当补偿
李学明的经济损失 １ ４ 万元的法定利息。
