购房者不能按期还贷与按揭银行产生纠纷，
在按揭购房法律关系中，按揭银行在购房者取得房屋产权证明并
办妥商品房抵押登记，将房屋他项权利证书交付银行收押之后，真正取
得我国《担保法》意义上的抵押权，可依据法定或约定的事由行使抵押
权，处分抵押房产。
根据我国《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第 ４０ 条
规定，有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（１）债
务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期
履行协议的；（２）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债
务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（３）抵
押人被依法宣告解散或者破产的；（４）抵押人违反本办法的有关规定，
擅自处分抵押房地产的；（５）抵押合同约定的其他情况。
据此，按揭银行在上述处分抵押房产的条件成就时，可以依照以下
程序处分抵押房产：
（１）通知
根据《办法》第 ４２ 条，抵押权人处分抵押房地产时，并不能擅自自
行拍卖、变卖抵押房产，而应当事先书面通知抵押人。抵押房地产为共
有或者出租的，抵押权人还应当同时书面通知共有人或承租人，在同等
条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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（２）协商
根据《担保法》第 ５３ 条、《办法》第 ４１ 条的规定，按揭银行符合法定
或约定条件要处分抵押房产时，可以与抵押人协议以抵押物折价或者
以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；如果协议不成的，抵押权人（按
揭银行）可以向人民法院提起诉讼，由法院裁决抵押权的行使方式。
（３）优先受偿
抵押房产折价或者拍卖、变卖后，所得金额由抵押权人优先受偿。
其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
这里，根据《办法》第 ４４ 条、第 ４５ 条的规定，处分抵押房地产时，可以依
法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，
抵押权人无权优先受偿；在处分以划拨方式取得的土地使用权连同地
上建筑物设定的房地产抵押时，必须从处分所得的价款中缴纳相当于
应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才可优先受偿。
在这里需要注意的是，在抵押权人处分抵押房产的过程中，若出现
下列情形，应当中止：（１）抵押权人请求中止的；（２）抵押人申请愿意并
证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；（３）发现被拍卖抵押物
有权属争议的；（４）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（５）其他应当中止的
情况。
另外，关于抵押权行使的时效问题，根据最高人民法院《关于适用
〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第 １２ 条第 ２ 款规定：“担保
物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的
二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”因此，该司法解释的
规定实际上是为抵押权设定了 ２ 年的诉讼时效，而非除斥期间，即该时
效届满以后，抵押权人诉讼到法院要求实现抵押权的，抵押人并无以抵
押物价值优先偿还的义务。当然，时效届满以后，抵押权人之债权并未
消灭，抵押人自愿以抵押物价值清偿抵押权人债务的，该清偿仍然
有效。
