［案情简介］
陈某的父亲继承早年祖父的遗产，在北京市海淀区兴荣路拥有二
进四合院住房一套。张某于 ２００４ 年 ３ 月 ２４ 日搬回城内居住，在市某机
械厂工作。刚回城，妻子与小孩没有住房安置，于是张某托人四处租
房，后经人介绍认识了陈某的父亲，双方经协商，陈某的父亲答应将自
有四合院住房中临街的两间租给张某居住，考虑到张某家庭的实际经
济困难，双方约定月租金为 １５００ 元。
随后，张某一家便搬入居住。张某与陈某的父亲相处一直十分融
洽，因而，张某每月按时交纳租金，陈某的父亲按时收租，双方并没有签
订书面房屋租赁合同。２００５ 年 １２ 月 ２８ 日，陈某父亲的一个朋友看到
四合院临街的两间房屋可以改造用来做生意，于是找到陈某的父亲，愿
出 １８ 万元的价格购买，陈某的父亲十分为难，就找张某商量，因张某单
位连年亏损住房紧张，一时仍无法安置张某一家。在这种情况下，张某
只得向陈某的父亲提出，两间临街房仍由他租住，但考虑到陈家的实际
经济损失和物价上涨因素，愿意将租金提高到每月 ２１００ 元。陈某的父
亲答应了张某的要求，于是，双方订立了书面房屋租赁协议。该协议约
定，房屋租赁的有效期为 ５ 年，在此期间，陈某的父亲不得将此房出售
或出租给第三人，张某也必须按月交纳 ２１００ 元的房租费，５ 年租赁期满
后，双方视具体情况决定是否继续保持租赁关系。
２００６ 年 １２ 月底，陈某的父亲去世，其遗产由其子陈某继承。陈某
与张某约定，房屋租赁协议不变，租期届满后再根据具体情况处理。
２００７ 年 ３ 月 １０ 日，陈某的一个朋友看到陈家四合院临街房屋的位第二部分
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案例现场
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置很好，就想利用它开一间餐馆，于是找到陈某进行协商，表示愿以 ２０
万元的价格购买张某租住的两间临街房屋。陈某知道自己与张某有约
在先，但又不甘心每月只收 ２１００ 元的低廉房租，就与张某商量，要张某
另外找房租住。张某经多方联系，没有租到合适的房子，就想筹钱将房
子买下，免得再有什么麻烦。张某向陈某说明了自己想买下房子的意
思，并于两个星期之后将自己的积蓄 ２０ 万元交给陈某。陈某觉得既然
双方出的价钱一样，卖给谁都可以，而且自己与张某又有多年交情，于
是双方签订了房屋买卖合同。该合同约定：张某取得该四合院临街两
间房屋的所有权，购房款 ２０ 万元人民币由张某一次性付给陈某，合同
从订立时起生效。张某和陈某订立房屋买卖合同后，陈某的朋友得到
了消息，找到陈某，又表示愿出 ２１ 万元购买两间临街房屋，还表示如果
陈某将房子卖给他，开餐馆后，每月给陈某餐馆利润的 ５％。陈某后悔
将房子卖给张某，于是与张某商量，希望张某能在 ２０ 万元的基础上再
加价。
张某认为，双方已签订了购房合同，自己又已付了房款，房子已经
归自己了，卖还是不卖、卖给谁、卖多少钱都是自己的事，陈某无权干
涉，拒不同意再加价。陈某一气之下，将两间临街房又以 ２１ 万元的价
格卖给了朋友，双方签订了合同，并到房管部门办理了登记手续。陈某
将张某的购房款 ２０ 万元退给张某，并说明房子已卖给了朋友，要张某
尽快搬出，张某坚决不收回自己的购房款，也不让房。
几天后，陈某的朋友带人来对房屋进行装修，准备开业，见张某拒
不让房，就强行将张某的家具、衣物等扔到院子里，并造成了一些损坏，
张某以陈某侵占他的房屋为由，向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要
求法院判决该房屋归自己所有。
［法院判决］
北京市海淀区人民法院经审理认为，张某与陈某签订房屋买卖合
同后，张某将房价款交付给陈某，但是由于未按法律规定到房管部门办
理房屋过户手续，故房屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所
有。之后，陈某与其朋友签订房屋买卖合同，并到房管部门办理了产权新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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登记过户手续，根据法律的规定，陈某与其朋友签订的房屋买卖合同是
有效的，而且房屋产权也依法转归陈某的朋友所有。张某和陈某的租
赁关系仍然有效，租赁合同对张某和陈某的朋友继续有效，故陈某的朋
友应赔偿张某的损失。根据《民法通则》第 ７２ 条、《城市私有房屋管理
条例》第 ６ 条、第 ９ 条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国
民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 １１９ 条第 ２ 款之规定，判决如下：
一、原告张某和被告陈某的房屋买卖行为因未办理登记手续，房屋
产权并未发生转移，被告陈某与其朋友的房屋买卖合同有效，并且办理
了房屋转让登记手续，房屋所有权应当依法转归陈某的朋友所有。
二、原告张某和被告陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对原告张
某和被告陈某的朋友继续有效。