购房者申请按揭贷款，与按揭银行签订的借款合同中，也都具有违
约责任的条款。通常情况下，借贷双方往往都会在合同中约定，只要借
款人未依照合同约定的方式足额还款，按揭银行就有权要求保证人履
行连带保证责任，或者依法处分抵押房产等。在实践中，由于按揭贷款
法律关系中开发商往往承担阶段性担保责任的性质，按揭银行面对借
款人不按约还款的情况，通常因阶段的不同而采用不同的处理方法。
一般情况下，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手
续以前，按揭银行并不具有真正意义上的抵押权，贷款合同签订时的抵
押登记备案，也不过是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的
的请求权而为的一种预告登记。在房屋抵押登记办理完毕，按揭银行
取得房屋他项权利证书以前，按揭银行的抵押权是难以实现的。因此，
在实践中，在购房者取得房屋产权证并办妥商品房抵押登记手续之前
的贷款阶段，按揭银行往往要求开发商为购房者承担连带保证责任，在
按揭贷款的借款人未能按期还款或者拒绝继续还款时，按揭银行有权
要求开发商承担保证责任，向银行清偿贷款。
随着商品房买卖合同的履行，从购房者取得房屋产权证明，并办妥
房屋抵押登记手续，将房屋他项权利证书交给按揭银行收押之日起，按
揭银行才真正具有了我国《担保法》意义上的抵押权，这时开发商的保
证责任也往往得以解除。一旦出现借款人违约不履行还款义务的情
况，抵押权人（按揭银行）则可依据我国《担保法》、《城市房地产管理
法》、《城市房地产抵押管理办法》以及抵押借款合同的有关规定，折价、
拍卖、变卖抵押房产，并对折价、拍卖、变卖的价款优先受偿，以实现其
抵押权。根据建设部 ２００１ 年修正的《城市房地产抵押管理办法》第 ４７
条规定，抵押权人处分抵押房地产所得金额，按以下顺序分配：（１）支付
处分抵押房地产的费用；（２）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（３）偿还抵
押权人债权本息及支付违约金；（４）赔偿由债务人违反合同而对抵押权新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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人造成的损害；（５）剩余金额交还抵押人。并且，当处分抵押房地产所
得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追
索不足部分。因此，一般情况下，银行处分抵押房产，借款人要承担价
格偏低、利息及相关费用支出较多等后果，损失是很大的。从这个角度
说，购房者在购买商品房并申请按揭贷款时，应合理评估自己未来一段
时间的资信状况，充分考虑可能出现的各种风险，切记量力而行。
近年来，购房者因与开发商的买卖合同纠纷而拒不还款的现象日
渐突出，购房者往往在开发商买卖合同违约时以拒绝继续偿还银行贷
款而让开发商承担连带还款责任的方式与开发商进行对抗。这里，需
要指出的是，购房者与按揭银行的借贷合同关系和购房者与开发商的
买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，购房者与开发商的买卖合
同争议应通过与开发商的协商、仲裁或者诉讼的方式加以解决，而不应
影响到购房者作为借款人与按揭银行的借贷法律关系。诚然，购房者
不偿还贷款，在其未取得房地产产权证明并办妥房屋抵押登记的情况
下，可能导致开发商承担担保责任，向银行履行连带还款义务。但根据
我国《担保法》第 ３１ 条的规定，开发商承担担保责任后有权向购房者追
偿。也就是说，银行债务最终还是只能由购房者（借款人）来承担。因
此，购房者（借款人）在与开发商发生买卖合同纠纷时，应就与开发商的
买卖合同关系依法单独处理，而不宜影响到银行贷款的偿还。购房者
以拒绝偿还银行贷款的方式来对抗开发商是非常不明智的行为，这不
仅难以达到任何效果，更重要的是，如此行为，最后受伤的往往只会是
购房者自己。