在本案中，张某和陈某的房屋买卖行为未办理登记过户手续，房屋的所有权是否发生转移？
２．
３． 在本案中，张某对陈某出卖的房屋是否享有优先购买权？
［律师点评］
一、张某与陈某的房屋买卖行为因未办理登记过户手续而无效，房
屋的所有权仍归陈某所有；陈某与其朋友的房屋买卖合同有效，房屋所
有权依法转归陈某的朋友所有。
所谓“买卖和其他物权行为不破除租赁”，即租赁权对抗第三人的
效力。“买卖和其他物权行为不破除租赁”这一原则的适用，应受到严
格的限制，必须具备以下条件：
（１）原房屋租赁合同仍有效。承租人的租赁契约必须合法有效并
且因期限未满而仍然有效。这样，出租人将租赁房屋交付给承租人之
后，将其所有权让与第三人时，在承租人与受让人之间不需要另行订立
租赁合同，在所有权受让时当然发生租赁关系。于是，原租赁合同中有
关租赁的期限、租金、修缮的义务等，均由受让人承担。第二部分
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案例现场
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（２）必须是房屋出租人将租赁房屋的所有权让与第三人。也就是
说，出租人是租赁房屋的所有人，而将其所有的租赁房屋让与第三人
时，才适用这一原则。
（３）租赁房屋所有权的让与必须是在租赁房屋交付承租人之后。
通常说来，租赁只对双方当事人发生效力，而且未经公示的话，不应有
对抗第三人的效力。但如果承租人已占有租赁房屋时，对于第三人来
说则不难得知租赁关系的存在并明晰租赁房屋的权利状态，从而不致
遭受不测的损害。
综上所述，对于“买卖不破除租赁”原则的适用，必须是出租人让与
第三人所有权时，租赁房屋已交付给承租人。否则，虽然租赁合同订立
在先，但在尚未交付租赁房屋给承租人之前，如果出租人将租赁房屋让
与第三人，那么租赁关系不能对受让人继续存在。如果承租人中止占
有租赁房屋，即使租赁关系尚未终止，这时出租人将其所有权让与第三
人，那么第三人也无从知道租赁关系的存在，无法查明权利状态，因此，
此时的租赁关系对善意第三人也不能继续存在，承租人不得主张适用
“买卖不破除租赁”的原则。
我国《民法通则》第 ７２ 条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律
规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交
付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《城市私有房
屋管理条例》第 ９ 条第 １ 款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所
有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在
地房管机关办理手续。”第 ２ 款规定：“任何单位或个人都不得私买私卖
城市私有房屋。”第 ６ 条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须
到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”
因此，在本案中，张某与陈某订立房屋买卖合同后，张某将房价款
交付给了陈某，但是由于未按上述规定到房管部门办理房屋买卖手续，
房屋产权未依法转移，此时房屋的产权仍归陈某所有。事后被告陈某
与其朋友在签订了房屋买卖合同，并到房管部门办理了登记手续。根
据有关法律的规定，未经登记的不动产，不得对抗第三人。故被告陈某
和他朋友签订的房屋买卖合同是有效的，房屋产权应当依法转归被告新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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陈某的朋友所有。
二、在本案中，张某和陈某的租赁关系仍然有效，租赁合同对张某
和陈某的朋友继续有效，陈某的朋友应赔偿张某的损失。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问
题的意见（试行）》第 １１９ 条第 ２ 款规定：“私有房屋在租赁期内，因买
卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主
继续有效。”本案中，张某与陈某的父亲订立房屋租赁协议，租期 ５ 年。
之后陈某的父亲去世，由陈某继承其父对于房屋的所有权。
根据上述之规定，该房屋租赁合同对新的房屋主人陈某仍具有法
律效力，陈某应继承其父亲对房屋的全部权利和义务，张某也享有承租
人的各项权利。况且张某与陈某已口头约定此房屋租赁协议继续有
效，这应当视为是房屋的新所有人陈某的一种明确意思表示，即对张某
继续承租权利的一种明示肯定。在租赁合同继续有效的前提下，陈某
将房屋所有权依法转移至陈某的朋友。根据上述规定，对于房屋新的
所有人陈某的朋友而言，仍要受房屋租赁合同的制约，其对房屋的处分
权能受到一定的限制，必须等待房屋租赁期满后，才有权决定房屋下一
步的用途。因此，张某一家继续居住在该两间临街房内，具有法律依
据。对陈某的朋友即房屋的新所有权人强行清房行为所造成的损失，
理应由陈某的朋友负赔偿的法律责任。